（原标题：扩募加快度隐现！上交所优化REITs扩募机制有目的）

21世纪经济报谈记者 张赛男 上海报谈

跟着中国经济的握续发展和金融阛阓更正的持续深刻，公募REITs算作一种改换的投融资用具，正迟缓展现其雄伟的阛阓影响力和后劲。

站在首批REITs居品上市三周年的节点，回望夙昔，REITs阛阓曾经收效初显。

扩募算作REITs最具特点的发展门道之一，正引颈着阛阓向更深端倪、更宽领域迈进。

自首批公募REITs上市以来，上交所握续引颈重心领域名目推动扩募，为REITs阛阓发展提供主要驱能源。当今沪市首批基础才略公募REITs扩募名目——中金普洛斯REIT、华安张江产业园REIT上市来回后，沪市迎来了更多REITs名目晓喻扩募的音问。

2024年以来，中航京能光伏REIT、中原基金华润有巢REIT、国泰君安临港REIT扩募恳求已获中国证监会、上交所受理，中原北京保险房REIT扩募名目已收到上交所反映看法，国泰君安东久REIT及中金厦门安堵REIT均已发布扩募公告，上交所REITs阛阓“首发+扩募”双轮启动的发展新形态日渐成形。

21世纪经济报谈记者关注到，上交所REITs阛阓正持续注入新的活力，不仅通过扩募机制为投资者提供更多范围、更多种类的优质投资契机，况且通过持续完善轨制建筑，推动REITs底层钞票运营才气持续升迁，提高钞票质地、详实投资者禀报，引颈阛阓行稳致远。

扩募机制是阛阓郑重增长的源流

纵不雅外洋REITs阛阓发展，扩募是达成REITs阛阓鸿沟增长的主要面貌，亦然REITs居品外延式增长的迫切路过，外洋老练阛阓在资历了前期REITs居品数目的快速增长后，举座阛阓趋于清爽，每年新增鸿沟缓缓由新发居品数目调动为存量居品的鸿沟膨胀。好意思国房地产相信协会数据自满，2000年至2021年，好意思国REITs阛阓首发上市的鸿沟平均每年约为21.93亿好意思元，平均每年增长率为4.4%；扩募增发鸿沟平均每年约为251.89亿好意思元，平均每年增长率为14.7%。限制2024年10月15日，新加坡REITs阛阓共有35单上市REITs，总市值约合689亿好意思元，2018年-2022年新加坡阛阓扩募金额超160亿好意思元，约为同期IPO鸿沟的3.5倍，推动新加坡REITs市值高速增长。

从普洛斯在日本REITs阛阓的发展来看，扩募是其在日本阛阓膨胀计谋的迫切构成部分。普洛斯通过握续的扩募，钞票鸿沟持续扩大，从而进一步牢固了其在日本物流地产阛阓的卓越地位，并为投资者提供更多的投资契机和收益。

关于惩办东谈主而言，通过扩募的面貌应时收购物业钞票，不仅能扩大惩办鸿沟、升迁基金功绩进展、加多惩办费收入，也能灵验适度居品的总体欠债率，从而升迁了基金的竞争力和投资者信心。

由此可见，扩募机制是REITs阛阓握续郑重增长的迫切源流。当今我国REITs阛阓也已探索并告捷落地了首批REITs扩募名目。2022年5月31日，上交所发布并实施REITs扩募端正；2023年6月16日，中金普洛斯REIT、华安张江产业园REIT等首批基础才略公募REITs扩募名目认真在上海证券来回所上市。扩募名标的落地，充分激励了阛阓主体的参与热心，支握运作精良无比的REITs通过扩募机制作念优作念强，健全了正向激励机制，阐发了REITs居品算作钞票上市平台的永久计谋价值，体现REITs平台的可握续发展才气。

回头看这一年多的扩募历史收成，张江产业园通过扩募升迁了底层钞票的运营后果和竞争力，进而灵验推动区域经济的转型升级。扩募完成后，华安张江产业园REIT2023年骨子现款分配率较2022年有所升迁。此外，记者从公告中关注到，限制2024年3季度，张江扩募名目张润大厦已从迫切佃户变动的影响收复过来，当今出租率超90%，较昨年同期显耀升迁。

而中金普洛斯REIT也通过告捷扩募，将底层钞票扩大至10个仓储物流园，漫衍于五大城市圈7大城市，高效做事生物医药、先进制造、第三方物流、跨境电商等新经济行业，有劲地承载和支握了所在地区的民生和经济发展。扩募完成后，中金普洛斯REIT2023年每份基金的可供分配金额为0.18元，较2022年升迁2.03%。

沪市REITs扩募加快推动

2024年以来，沪市REITs阛阓共有6单REITs发布扩募公告，其中4单已继承理。从行业漫衍来看，发布扩募公告的REITs名目涵盖了产业园、清洁能源、保险房等多个领域，在REITs名目扩募音问持续出现的同期，基金惩办东谈主、原始职权东谈主、场所政府等纷纷示意，通过扩募机制将越来越多的优质钞票推向基础才略REITs阛阓，为REITs阛阓的生态建筑孝顺力量。

记者关注到，当今申诉扩募的名目中，保险性租借住房行业最为积极奋勇。

当今沪市扩募推动中3单为保险性租借住房，划分为中原北京保险房REIT、中金厦门安堵REIT、中原基金华润有巢REIT。中原北京保险房REIT算作北京市迫切的保险性住房REITs居品，一直备受阛阓关注，且二级阛阓进展优异。这次扩募也积极推动，走在前哨，已收到上交所反映看法。新购入名目为北京房山区朗悦嘉园、通州区光机电、大兴区盛悦家园及海淀区温泉凯盛家园。北京保险房中心有限公司财务惩办部部长黄宁示意，北京保险房中心握有的公租房钞票占北京市公租房总量的50%以上，是保租房领域 “清爽器”和“压舱石”。因此，中原北京保险房REIT具备丰富的扩募潜在钞票。

中原基金华润有巢REIT算作上海市迫切的保险性租借住房REITs居品，这次扩募钞票为上海市闵行区的有巢马桥名目，是上海市保险性租借住房示范名目。有巢住房租借（深圳）有限公司计谋投资部负责东谈主李伯乔对记者示意，华润有巢的投资计谋将聚焦于一线、强二线等东谈主口净流入城市中有产业撑握、有交通配套的可扩募钞票。当今，中原基金华润有巢REIT扩募曾经经被证监会、上交所受理。

此外，中金厦门安堵REIT公告了扩募筹画，这次拟购入钞票位于厦门市岛内的想明区和湖里区。算作厦门市迫切的保险性租借住房REITs居品， 2024年中金厦门安堵REIT已达成分成收益达4.65%，基金上市以来已达成分成收益为8.27%。厦门安堵控股集团有限公司党委副文牍、总司理，厦门安堵集团有限公司党委文牍、董事长汪晓林采访时示意，本次新基础才略名标的购入将达成有量与增量钞票的良性轮回，助力厦门市租借住房钞票的进一步发展壮大，为厦门市住房保险体系的健康可握续发展提供有益探索。

记者还关注到，在各行业REITs扩募加快推动的同期，表露出大类行业钞票混包等改换机制。

算作本年第一单获受理的扩募名目，中航京能光伏REIT本次拟购入基础才略名目为位于云南省保山市腾冲市的苏家河涎水电站名目和松江山涎水电站名目。这亦然国内首单跨区域探索光伏+水电钞票混装的扩募名目。凭据招募讲明，两个水电站名目拟召募鸿沟为28.6亿元。经测算，扩募前里面收益率（IRR）为5.88%，扩募后IRR为6.46%，扩募后IRR比拟扩募前升迁了0.58%。改日如若告捷获批，公募REITs有望达成从单一钞票扩募迈进混装钞票扩募的2.0时间。

算作世界首单范例厂房产业园区基础才略REITs居品，国泰君安临港改换产业园REIT扩募改换推出“工业厂房+研发办公”的钞票组合，本次拟购入康桥名目位于浦东新区张江科学城片区，是临港产业导入张江科学城的“桥头堡”。临港集团算计负责东谈主示意，本次国泰君安临港改换产业园REIT扩募是临港集团“上市公司+公募REITs”双轮启动的初次尝试，亦然上市公司层面积极践行集团REITs计谋的迫切举措。上市公司优质钞票注入到国泰君安临港改换产业园REIT中可灵验周转上市公司存量钞票，促进酿成园区新质坐褥力；同期上市公司为国泰君安临港改换产业园REIT供给优质钞票，握续输出高质地和高附加值的钞票运营才气，故意于促进国泰君安临港改换产业园REIT的握续筹画清爽向好。

双轮启动阛阓高质地发展

连年来，上交所算作我国公募REITs主要的上市时事，在REITs阛阓提质增速的同期，持续推动完善扩募机制，当今已上市名目酿成“首发+扩募”双轮启动形态，为REITs阛阓发展提供强盛内生能源。支握已上市REITs握续扩展和整合具有区域和行业协同和互补的钞票，优化钞票组合，镌汰组合风险、增厚投资禀报，为阛阓郑重发展提供撑握。同期，上交所在扩募推动中握续关注投融资对接责任，升迁信息败露的透明度和范例性，督促各方优化扩募决议诡计，通过优化决策进程、优先认购安排等，均衡新老投资者利益，保险投资者正当职权。REITs阛阓算计机制的握续完善，遵守构建Pre-REITs、握有型ABS、公募REITs、REITs扩募等多端倪全链条的老练阛阓，打造公募REITs全人命周期的居品体系。

骨子上，除REITs扩募外，上交所还在REITs阛阓生态建筑方面握续发力，引颈REITs阛阓高质地发展。上交所坚握“好名目好待遇”理念，指点原始职权东谈主深度参与REITs平台建筑，通过“激励到东谈主”激励运营惩办机构积极性，优化轨制端正升迁信息败露针对性及灵验性，“以诚相待”促进阛阓投融两边的协同发展。

上交所算计负责东谈主示意，改日将链接优化扩募机制云开体育，握续指点基础才略REITs提高范例运作水平、督促各参与方积极履职尽职，促进基础才略名目升迁运营质效和投资者禀报，酿成“投融方互信、投融端协同、投融资通顺”的阛阓生态，打造透明、范例、具有成长性的REITs阛阓。